很多人都有过这样的经历：或在繁华的路段、或在人群拥挤的展会上、或在某个路口，有三五成群的“阿姨”向你递送卖房宣传页，她们常常是一脸疲惫、面无表情，只是顺带一句“买房子吗？看看吧”。卖房宣传页印刷的都很漂亮，大致内容相似——地理位置优越、交通便利、环境优美、装修别致、价格实惠……拿到宣传页十有八九都共享给离得最近的垃圾桶中。这种营销方式打得是概率，而如今的概率是越打越低。虽然年后一线城市房价一路上扬，但三四线城市的库存房仍无人问津。据国内经济学家测算，国内已经建成而没有售出的房子，加上在建面积、已经批准建设的面积，大约在130到150亿平，按照国内现有的销售速度，这些房子10年都不一定能消化掉。

　　这10年，地产商的债务怎么破？资金压力怎么解？站在金融的风口，很多地产商开始寻找与金融工具相结合的商业模式，希望能够快速回笼资金。金融这个杠杆，玩好了能利国利民，玩偏了害人害己，房地产+金融，这条路到底该怎么走呢？笔者将在上篇中介绍两种简单的模型。

　　先买后租，投资理财模式，谨防风险

　　前几天，朋友跟我说，房屋销售中心给他推荐了一种新的理财方式——投资商铺。先一次性买下这个商铺，然后他们再把商铺租出去经营，每年给付8%的投资回报，连续给付十年。朋友觉得8%的年化收益率，比银行甚至比余额宝理财上算多了，而且还能谋得一块固定资产，兜里的闲钱开始跟着心动了。

　　这并非新的地产投资模式，早几年就在南方兴起。笔者查询了部分打着这类似旗号的商铺，其位置大多比较偏僻，有的甚至是烂尾楼改造的。且不说这8%的投资回报能持续给几年，如果这地段商铺始终繁华不起来，价格不涨反跌，地产商解约跑路，这烂摊子还是要自己收拾的。据南方市场情况，很多地产商给了一两年的8%之后，就找不到人影了。不过，对于地产商来说，这种销售模式确实是快速回笼资金的好办法，只是一个地方打一炮，一次性的买卖，信用全搭进去了，以后的生意怎么做呢！

这种“先买后租”的模式，笔者最早是在旅游地产上接触的，现在“候鸟式”养老地产上仍被广泛应用。比如，在海南省某一块小区在当地销售不动，地产商可以低价卖给某个具备旅游资源的项目公司，项目公司再转手卖给过来旅游的游客。

　　模式是这样的：首先，游客支付30%的首付+按揭贷款；其次，项目公司拿到这部分钱后对房子进行装修，做成酒店公寓；这样，游客每年可以过来住一个月，并由项目公司提供免费的机票。其余几个月项目公司将公寓对外出租，并将租金返还给游客，作为还贷的资金。这个模式本质上是资源配置的过程，让利益相关者在不同的时间段内都获益。虽然没有8%的回报率，但返还的租金使支出成本压至30%，并获得了长期的精神享受，总体回报率还是很有价值的。

　　当然，商铺和旅游地产不能这样对比，投资的侧重点不同。不过笔者认为，投资者仍然要对此万分谨慎，地产和其他有价产品不同，表面上是比部分理财产品安全，毕竟是份固定资产。可资金都锁定在固定资产中，且不说价格会不会大跌，其流动性和变现能力都很难预期，尤其是处于较偏的地段，最后折价处理掉，损失的仍是投资者。

　　先租后买，噱头虽好，资金、周期地产商受得了吗？

　　买商铺、旅游地产、养老地产……这都是中产阶级要考虑的事情，对于小白领而言，先有套舒适的房子结婚生子，才是当前阶段的奋斗目标。可房价这么高，一下子也拿不出这么多钱，部分85后仍然以租房为主。借此，万科去年提出了一个“以租代售”的模式，租客先和地产商签订周期租房合同，租金可分期或一次性支付。租期满后，租客如果有购买意向，之前支付的租金可以抵偿部分房款，双方再签订购房合同。这个卖房模式和设备租赁模式有相似之处，当培养出“使用习惯”并已支付了部分租金，最终转化成实际购买的概率很高，通常购房的利润基本能够覆盖前期的时间成本。