在不少竞争对手看来，被地产大佬冯仑奉为学习偶像的凯德集团是一家令人敬畏的地产公司。尽管电子商务以“咄咄逼人”之势抢夺市场份额，大型购物中心不断转让出售，传统零售商业的未来似乎岌岌可危，但外界的起落似乎都与凯德无关，它照样踩着自己的节奏买地、开业、收购和扩张。南都记者近日获悉，该集团2013年耗资22亿元收购的广州首个商业项目凯德广场·云尚正进入收尾阶段，预计将于今年12月开业。

　　事实上，中国连锁经营协会会长郭戈平曾预言，中国购物中心在2015年将达到4000家，而广州今年下半年也将有95万平方米的商业项目问世，不少商家将面临规模过剩及招商运营危机。

　　但这种担忧显然不包括凯德。或许下面这组数字可以解释他们何以如此淡定，据凯德集团今年二季度财报显示，其在中国的购物中心净物业收入(N P I)增长9 .1%，租户销售额增长11.9%，高于全国社会消费品零售额10 .4 %的增速。在集团整体业务中，购物中心资产占比30%，但贡献了34%的净利润。“广州新项目凯德广场·云尚目前明确签约的租户已达70%，正在深度谈判的有15%，商场开业率已经达标。”对于在逆市中仍能卡位风口，凯德商用华南区区域总经理卢志昇日前在接受南都记者独家专访时透露，他们有一套与其他开发商不同的经营理念和策略。

　　定期增值改造带来新动力

　　在万通、万科等地产大佬眼中，凯德特有的房地产信托基金的融资模式是其发展的源动力和终极武器，但南都记者采访中留意到，支撑这一庞大金融系统良性运转数十年的运营经验才是其不同于其他商家的核心秘笈。

　　为了稳定的收益，许多购物中心目前要么采用收租，要么采用高保底扣点模式，而品牌租户的生意好坏似乎与业主无关。但“我们并没有把自己当做被动的包租公，而是主动扮演资产管理者的角色。我们是租户的合作伙伴，与租户联手合作，经济利益达成一致。”卢志昇透露，今年初，凯德商用的收入增长一部分正是源自于此。据悉，今年上半年，凯德在华商场租户的营业额上升了约12%，客流增长约5%，平均回报率约6%。

　　而另一部分的收入增长则来自于增值改造。“这种策略已成为了我们的D N A。”卢志昇透露，凯德位于佛山南海的项目———凯德广场·桂城开业后三年就启动增值改造。原本一楼是餐饮业态，但因为层高制约表现平平，改造后搬到四楼。“如此一举三得，此前餐饮门店面积较大，改造后引进了更多的服装饰品零售门店，租金也提高了。而餐饮取代了四楼原本已下滑的数码，并顺利把人流引到了楼上。”

　　南都记者了解到，在跟商户签约时，凯德商用会为未来的改造“留一手”。“零售租户租约为2-3年，餐饮租户为5-6年，我们会错开品牌商租约到期的时间，每年到期租户比例有20%-30%。”卢志昇表示，这为品牌调整、位置调换以及大铺切小铺预留了空间，“毕竟经过几年运营，商场需要进化，而开业初期很难一步到位。而随着互联网的发展，这个改造的周期越来越短。”据悉，此次凯德投资22亿元收购云尚项目后，额外投入上亿元进行了装修、机电、照明、消防等改造。“与住宅地产不同，商业地产虽然改造增加了成本，但未来30多年都是我们自己在经营，而通过改造可以释放项目之前的潜在价值。”