2014年月6月17日，世邦魏理仕(CBRE)首次发布了物流市场的趋势形成报告，针对亚太地区物流市场变化中的关键因素进行了分析。最新出炉的报告关注当前物流空间需求增长背后的发展趋势，并预测亚太地区仓储物流的租金将会上涨。该报告与之前世邦魏理仕发布的《投资前沿——电商时代转型中的中国物流市场》互为补充。

　　在全球经济复苏形势更加明朗、亚太地区经济增长相对加快的背景下，以下三大关键趋势成就了物流需求的广阔前景：

　　(1)持续扩张的规模型的连锁零售;

　　(2)持续增长的在线用户群及电子商务销量;

　　(3)持续壮大的第三方物流(3PL)。

　　“仓储物流市场的发展建立在基础设施及深层次经济结构变化之上，包括城镇化的推进、新消费群的不断涌现，以及交易枢纽的进步，这些因素共同影响亚太地区的经济状况。在宏观经济持续改善的背景下，这些基本趋势表现为持续扩张的规模型的连锁零售、增长的在线用户群及电子商务销量以及持续壮大的第三方物流，给亚太地区的物流市场带来了强大的需求。”世邦魏理仕亚太区研究部董事许育诚说。

　　尽管2014年的仓储物流总供应量同比将增长80%，但是低空置率及强劲需求将有助于抵消新增项目的负面影响。同时，世邦魏理仕亚太地区物流指数预计2014年的物流租金将同比增长3%至4%，其中香港增长率最高，将达到7.5%，之后依次为东京、上海和广州，同比增长4%，新加坡、北京及悉尼的租金增长落后于其它亚太市场，预期2014年同比增幅仅为0至1%。

　　亚太地区仓储物流需求的驱动因素

　　规模型连锁零售的扩张: 在亚太地区很多国家，个人消费趋于上升，中产阶级群体也持续增长。因此有规模的大型购物中心得以不断开发，以支撑当地零售业的扩张，包括建设店铺网络和开发供应链。这一现象在中国、印度以及东南亚等发展中市场中尤为突出。

　　到2020年，亚太地区将新增3.07亿城市居民，产生重大影响。世邦魏理仕相信今后中国将成为亚太地区的主要增长国家，10年之后的中国将具有最可观的城市化增长，甚至中小城市也有巨大的发展潜能。在印度和越南，规模型连锁零售占零售总体的比例分别为2%和4%，而美国是84%，尽管政府可能会限制增长，但这些国家同样具有发展潜力。

　　电子商务的持续增长: 电子商务对于亚太地区而言还是新生事物，但其前景却非常广阔。在整个亚太地区，电子商务营业收入的增长主要依托于产业结构，包括作为供应方的在线零售商的增长，以及在线支付功能的开发。无论对于消费者还是零售商，电子商务都具有很大的吸引力。对于消费者来说，可以随时在线比较价格并且很快收到订购的商品，这两点非常重要。而零售商青睐电子商务的原因在于无需投资经营连锁商店即可接触到庞大的消费者，而是否成功更多的依赖于库存管理和送货速度，这就需要配套的物流设施，以确保备货充足，而且交通便利。

　　中国和日本是最大的市场，其营业总额最高，因此现代物流设施的增长最为显著。而在印度及东南亚这些新兴市场，现代物流却存在供不应求的状况。

　　就基本趋势而言，亚太地区未来几年的在线用户数量将呈爆发式增长，预计到2020年将增加3.46亿人。从2013年至2020年，用户群的最大增长比例将出现在印度(59.4%，1.01亿新用户)和印度尼西亚(56.3%，2230万新用户)，而中国同期将增加1.56亿新用户。虽然增长数字很乐观，但是不同区域的运营条件存在明显差异，其结果是，电子商务的商家们对仓储物流的需求也不尽相同。

　　更依赖于第三方物流: 规模型连锁零售的需求以及电子商务的增长促进了对第三方物流需求的增长。对送货效率、库存管理及货运转发的需求，引发对本区域内有经验的物流运营商的需求，从而产生更多外包物流服务。

　　亚太地区有很多公司依然保持传统的运营模式，喜欢自己运作物流，他们拥有自己的仓库、亲自安排送货和调配等。随着近几年业务流程外包被更多公司采用，他们开始通过第三方物流公司提供物流和送货服务，而自身更加专注于核心业务，之前投资仓库所占用的资金也得以释放。

　　世邦魏理仕相信在亚太地区，2014年租赁仓储物流的商家将越来越多，而最近对于第三方物流运营商的调查也肯定了这一行业趋势。预计亚太地区的第三方物流市场将在全球范围内占主导地位，2015年的总营业额将达到3000亿美元，占全世界的45%，而2007年这一数字为1210亿美元(约占20%)。